外国人がタイで不動産を取得する全合法的手段と詳細
微笑みの国、タイ。その魅力的な文化や気候、生活コストから、移住や不動産投資先として世界中から注目を集めています。しかし、タイで外国人が不動産を取得する場合、原則として土地の所有が法律（土地法）で禁止されている という重要な制限があります。
では、外国人はタイで不動産を持つことを諦めなければならないのでしょうか？
いいえ、そんなことはありません。コンドミニアムの区分所有（49%枠内）、借地権（リース）、タイ法人を通じた取得 など、外国人が合法的にタイの不動産を取得・利用するための方法は確かに存在します。
この記事では、タイでの不動産購入を検討されている外国人の方々へ、これらの 合法的な全手段 について、それぞれの仕組み、メリット・デメリット、法的リスク、そして実務上の注意点を、プロの視点から分かりやすく徹底解説 します。
目次
第1章：コンドミニアムの外国人枠（Foreign Quota）
外国人にとって、タイで最も一般的かつ法的に明確な不動産取得方法は、コンドミニアム（日本でいうマンション）のユニットの外国人枠を区分所有することです。
1-1. 法的根拠と外国人購入の条件
- コンドミニアム法（Condominium Act B.E. 2522 (1979) 及び改正法）: この法律により、一定の条件下で外国人がコンドミニアムの専有部分（ユニット）の所有権（フリーホールド：Freehold）を持つことが認められています。
- 外国人枠（Foreign Quota）： 最大の条件は、1つのコンドミニアムプロジェクト全体の総専有面積のうち、外国人が所有できるのは49%まで と定められている点です。つまり、最低51%はタイ人もしくはタイ法人によって所有されなければなりません。購入したいユニットがこの「外国人枠」内にあるかどうかが極めて重要です。
- 購入資金の証明: 外国人がコンドミニアムを購入する際、その購入資金が タイ国外から正規に送金された外貨 であることを証明する必要があります。その証明として、タイ国内の銀行が発行する 「FETフォーム（Foreign Exchange Transaction Form）」（旧称：Tor Tor 3 / TT3） またはそれに準ずる書類（送金額が一定以下の場合のクレジットノート等）が、土地局での登記手続きに必須となります。送金時には、送金目的を「コンドミニアム購入代金（Purchase of Condominium Unit）」と明記することが重要です。
- 個人名義での登記要件: 上記の条件を満たせば、外国人個人名義で、タイ人と同じように所有権を示す権利証書（チャノート：Chanote Title Deed）に名前が記載され、法的な所有者となることができます。パスポート等の身分証明書が必要です。
1-2. 外国人枠の購入メリット・要点
- 完全な所有権: ユニットの専有部分に関して、タイ人と同等の完全な所有権（フリーホールド）を取得できます。
- 手続きの明確さ: 他のスキームと比較して、法的な枠組みが整備されており、手続きが比較的標準化されています。
- 賃貸・転売の自由度: （外国人枠内であれば）比較的自由に賃貸や転売が可能です。
1-3. デメリット・注意点
- 土地所有権は共有: ユニットの所有権は得られますが、敷地（土地）の所有権は全ユニット所有者による共有となり、単独では持てません。
- 物件タイプの限定: この方法はコンドミニアムに限定され、土地付き一戸建てやタウンハウスには適用されません。
- 外国人枠の確認: 人気物件では外国人枠が既に埋まっている場合があります。購入前にデベロッパーやエージェント、弁護士を通じて正確な空き状況を確認する必要があります。
- 登記簿謄本の確認: 購入前に必ず対象ユニットの登記簿謄本（チャノートの裏書等）を確認し、現在の所有者、抵当権設定の有無、そして外国人枠の残存状況を弁護士に依頼して精査することが不可欠です。
- 中古購入時の注意点: 中古物件の場合、前所有者の管理費滞納がないか、室内の不具合などを十分に確認する必要があります。デューデリジェンス（物件調査）がより重要になります。
第2章：コンドミニアムの外国人枠が埋まっている場合
希望するコンドミニアムの外国人枠（49%）が既に埋まっている場合、諦めるしかないのでしょうか？いくつかの代替策が考えられますが、それぞれに注意点があります。
外国人名義残り枠の確認方法（再掲・深掘り）
- デベロッパー（新築の場合）または管理組合事務所（中古の場合）への直接確認が基本です。
- 土地局（Land Department）で登記情報を確認することも可能ですが、専門家（弁護士）に依頼するのが確実です。売主の情報だけを鵜呑みにせず、裏付けを取ることが重要です。
完成前物件（プレビルド物件）の場合、物件販売予約等の情報はデベロッパー側で管理されていますので、デベロッパーに確認する事で残り枠は十分把握できます。（一度埋まった後でも、購入者のキャンセル等により再度外国人枠が空く事は頻繁にあります）
代替スキームの検討
- 借地権契約での取得（Leasehold ）: 所有権（フリーホールド）ではなく、長期の借地権（リースホールド、例：30年契約）でユニットを提供するプロジェクトも存在します。上手く利用すれば購入から売買までもフリーホールドと同様に運用が可能
- タイ法人を設立して購入する方法: 外国人枠ではなく、タイ法人枠（51%以上）での購入を目指す方法です。詳細は第4章で解説しますが、設立・維持コストや法的な側面を十分に理解する必要があります。
- デベロッパーや売主との交渉: 極めて限定的ですが、将来的にタイ人所有者が売却し、外国人枠に空きが出るのを待つ、あるいはデベロッパーが保有するタイ法人枠のユニットをリース契約で借りるなどの交渉ができる可能性もゼロではありません。ただし、確実性は低いです。
第3章：借地権（リースホールド）の活用
外国人がタイで土地付き一戸建てやタウンハウスを「利用」するための最も現実的かつ合法的な方法が、借地権（リースホールド）契約です。
法的根拠：民商法典（Civil and Commercial Code）における賃貸借
- タイの法律では、不動産の賃貸借契約は最長で 30年間 と定められています。30年を超える期間を定めても、法律上は30年とみなされます。
- この賃貸借契約（借地契約）を土地局で 登記 することにより、貸主（地主）が変わった場合でも、残りの契約期間中は借主の権利が保護されます（第三者対抗要件）。
「30年＋更新」契約モデルの仕組みと法的有効性
- 実務上、「30年契約満了時に、さらに30年の契約を更新することを（貸主が）約束する」といった更新オプション条項を含む契約がよく見られます（例：30+30+30年=計90年）。
借地権を利用した不動産取得のメリット
- 外国人が土地付き物件を合法的に長期利用できる現実的な方法です。
- 所有権取得に比べて、初期投資額を抑えられる可能性があります。
借地権のデメリット・注意点
- 所有権ではない: あくまで「利用権」であり、資産価値の上昇分を完全に享受できるとは限りません。契約期間満了後の権利は保証されません。
- 更新の不確実性: 上記の通り、更新オプションは法的な強制力が弱いです。
- 譲渡・転貸・相続: 借地権の譲渡や転貸、相続が可能かどうかは、全て元の契約内容によります。契約書に明記されていない限り、原則として貸主の承諾が必要です。
- 登記必須: 3年を超える借地権は、土地局での登記が権利保護のために不可欠です。
借地権の購入を勧めるデベロッパーの現状
一方で、特にプレビルド（完成前）物件において、信頼できるデベロッパー自身が提供するリースホールド契約の中には、注目すべき販売形態も存在します。
これは、物件のフリーホールド（所有権）はデベロッパーが保持しつつ、外国人購入者はリースホールドで物件を利用し、タイ人名義枠の物件を取得。将来の売却時には、その利益（キャピタルゲイン）が契約に基づきリース契約者に帰属することを目指したスキームです。この仕組みが契約通りに機能する場合、外国人購入者はリースホールドという形態を取りながらも、フリーホールドに近い形での資産形成やキャピタルゲインを追求できる形態があります。
特に、実績のある大手デベロッパーなどが、透明性の高い契約に基づきこのスキームを提供している場合、契約内容の明確さや履行の確実性に対する期待は高まります。デベロッパー自身も、自社の信用に関わるため、長期的な顧客との信頼関係を重視する傾向があるでしょう。
このスキームのメリットを最大限に活かし、安心して進めるためには、以下の点が特に重要な確認ポイントとなります。ここをしっかりと押さえることが、成功の鍵となります。
- 契約内容の明確性: 何よりもまず、契約書の内容を隅々まで理解することが不可欠です。「売却益がリース契約者に帰属する」という核心部分を含め、権利と義務、将来の手続き（売却プロセス等）が具体的かつ明確に記載されているかを確認しましょう。曖昧な点があれば、必ず書面で明確化を求めます。
- 法的側面に関する専門家の確認: この種の契約は特殊な側面を持つため、タイの不動産法務に精通した弁護士に契約書全体のレビューを依頼し、法的な有効性や解釈について専門的な意見を得ることは、安心のために極めて重要です。これにより、契約内容への理解が深まり、自信を持って判断できます。
- デベロッパーの信頼性と実績: 提供元であるデベロッパーの過去の実績、財務状況、市場での評判などを確認することも、長期的な安心感を得る上で参考になります。貴社が提携されているような信頼できるデベロッパーであれば、この点はプラス材料となるでしょう。
- 将来のプロセスの明確化: 売却を希望する場合の具体的な手続き、必要な書類、デベロッパーとの連携方法などが、契約上または関連書類で明確に示されているかを確認します。
- 税務上の取り扱い: 将来得られる利益について、タイおよびご自身の居住国での税務上の取り扱いを、事前に税務専門家に相談しておくこともお勧めします。
このようなデベロッパー提供型の特殊なリースホールドスキームは、外国人購入者がタイで資産形成を行う上で有力な選択肢となり得ます。 上記の重要な確認ポイントを、弊社又は信頼できる専門家と共に一つ一つクリアにし、契約内容と仕組み全体に十分に納得できれば、 前向きに検討する価値は十分にあるでしょう。重要なのは、契約内容を正確に理解し、納得の上で進めることです。
タイ法人名義での不動産購入
外国人がタイの土地所有制限を回避し、実質的に土地を所有するための（ただしリスクも伴う）スキームとして、タイで法人を設立し、その法人名義で不動産を取得する方法があります。
法的根拠：土地法、民商法典
タイの法律では、タイ資本が51%以上を占めるなど、一定の要件を満たす「タイ法人」は、土地を含む不動産を所有することが認められています。
スキーム概要と適用ケース
- 外国人がタイで株式会社（Company Limited）などを設立します。
- その際、株主構成においてタイ国籍者が51%以上を保有するようにします（外国人の持ち株は49%以下）。
- この「タイ法人」が買主となり、土地や建物を購入・所有します。
- コンドミニアムのタイ人名義枠を購入・所有に適している。
- 事業用不動産（工場、ホテル、オフィス等）の取得・運営や、大規模な不動産投資にも適している。
外国人個人名義（コンドミニアム）との違い：メリット・デメリット比較
メリット:
- 土地所有権の取得: 法人名義であれば、土地を含むあらゆる種類の不動産を所有できます。
- 事業との連携: 不動産を事業活動（賃貸業、開発業など）に直接活用できます。
デメリット:
- 設立・維持コスト: 会社の設立登記費用、年間会計監査費用、税務申告費用、事務所維持費など、継続的なコストが発生します。
- 運営の複雑さ: 株主総会や取締役会の開催、適切な会計処理など、会社運営の手間がかかります。
タイ法人設立での不動産取得のスキームは、最近では非常に増えており、外国人枠が埋まっている際の物件取得の有効手段になります。得にパタヤでは大手デベロッパー側で設立から会計など運用の一切を含めた提案があるケースが非常に増えています。ご自身で一から法人設立する手間を考えた場合、大手デベロッパーが提案するスキームを利用するのは、法的リスクや手間の観点から見ても一つの有効的な手段になりえます。
第5章：【実践】不動産購入プロセス：重要ポイント
タイで希望の不動産を見つけ、購入方法（コンドミニアム、リース、法人等）の目星がついたら、次はいよいよ具体的な購入プロセスへと進みます。
タイでの不動産購入は、言語の違い、独自の法律や商慣習があるため、一つ一つのステップを慎重に進めることが非常に重要です。特に以下の点は、安全な取引を実現するためのキーポイントとなります。
- 信頼できる専門家のサポート: 経験豊富な不動産エージェントはもちろん、契約内容の精査や法的な権利関係の確認を行う弁護士のサポートは、特に外国人購入者にとっては不可欠と言えるでしょう。
- 徹底した物件調査（デューデリジェンス）: 購入前に、登記簿謄本（チャノート）で所有権や抵当権の状況を確認したり、建物の状態を調査したりすることが重要です。
- 契約書の詳細な確認: タイ語で作成されることが多い契約書（英語訳が付く場合もあり）の内容を、専門家を交えて十分に理解・確認する必要があります。
- 正確な登記手続き: タイの土地局（Land Department）での所有権移転登記やリース権登記を、法的に不備なく完了させる必要があります。
- 資金準備と税金の理解: 購入資金の国際送金方法（FETフォーム等）や、購入時・購入後にかかる各種税金（移転登記税、印紙税、固定資産税等）についても事前に把握しておくことが大切です。
これらの具体的な購入手続きの流れ、ステップごとの必要書類、そして実務上の注意点については、非常に多岐にわたるため、ここでは要点のみを述べさせていただきました。
より詳しい情報については、下記よりご確認下さい
まとめ
これまで見てきたように、外国人がタイで合法的に不動産を取得・利用するには、主に以下の方法があります。
- コンドミニアムの区分所有（フリーホールド）： 最も一般的で所有権が得られるが、外国人枠（49%）の制限があり、土地付き物件は対象外。
- 借地権（リースホールド）： 土地付き物件を長期利用できる現実的な方法だが、所有権ではなく更新リスク等がある。デベロッパー提供の特殊な契約形態も存在するが、内容の精査が必須。
- タイ法人設立による所有： 土地所有が可能になるが、設立・維持コスト、運営の手間、を考えた場合、デベロッパー主体で提供している法人スキームを利用するのが有効的。
どの方法を選択するにしても、共通して言える成功への鍵は以下の2点です。
- 徹底した調査（デューデリジェンス）と契約内容の精査: 物件の権利関係、状態、そして契約書の細かな条項まで、納得いくまで確認すること。特に特殊なリース契約や法人設立スキームを利用する場合は、その契約の有効性やリスクについて詳細に検証する必要があります。
- 信頼できる専門家への相談: 弊社（ISJ）又はタイの法律や不動産取引に精通した弁護士、会計士、そして経験豊富な不動産エージェントのサポートは不可欠です。専門家のサポートにより客観的な視点からアドバイスを提供し、複雑な手続きをナビゲートし、潜在的なリスクからあなたを守ってくれます。
タイの法律や規制は、社会情勢の変化とともに変わる可能性もあります。常に最新の情報を収集するよう心がけることも大切です。
タイでの不動産購入は、多くの方にとって大きな投資であり、夢の実現への一歩です。この記事で得た知識を基に、十分な情報収集と信頼できる専門家のサポートを得て、焦らず、慎重に、そして確実に、ご自身の目標達成へと進まれることを願っています。
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